קבוצת רכישה — מה זה, האם זה כדאי ומה הסיכונים ב-2026

מה זה קבוצת רכישה ואיך זה עובד

קבוצת רכישה היא התאגדות של קבוצת אנשים שרוכשים יחד קרקע ובונים עליה פרויקט מגורים. במקום לקנות דירה מוגמרת מקבלן, חברי הקבוצה הם למעשה היזמים עצמם — הם שוכרים קבלן ביצוע, מתכננים את הבניין, ומנהלים את התהליך (בדרך כלל באמצעות מארגן מקצועי).

המודל הזה צמח בישראל בעיקר בשנות ה-2000 וה-2010, כשמחירי הדירות זינקו ורוכשים חיפשו דרכים לעקוף את הרווח היזמי של הקבלנים, שמהווה 7%–25% ממחיר הדירה.

התהליך כולל כמה שלבים עיקריים: מארגן מקצועי (חברת ניהול, עורך דין או יזם) מאתר קרקע מתאימה, מגייס רוכשים, ומקים את המסגרת המשפטית — הסכם שיתוף, הסכם ניהול, ומינוי נאמן לכספים. לאחר רכישת הקרקע, הקבוצה שוכרת אדריכל, מוציאה היתר בנייה, בוחרת קבלן ביצוע, ומלווה את הבנייה עד לאכלוס.

קבוצת רכישה מול רכישה מקבלן — השוואה אמיתית

ההבטחה המרכזית של קבוצות רכישה היא חיסכון של 10%–20% ממחיר דירה חדשה מקבלן. בבקעת אונו, שבה דירת 4 חדרים חדשה מקבלן עולה כ-2.7–4.1 מיליון ₪ (נתוני 2026), חיסכון כזה שווה לכאורה 270,000–820,000 ₪. אבל הנתון הזה מטעה — כי הוא לא מביא בחשבון עלויות נסתרות.

מקורות החיסכון התיאורטי: ביטול הרווח היזמי (7%–25%), חיסכון בשיווק ובמכירות, ובעבר — חיסכון משמעותי במע"מ ובמס רכישה. אבל מאז תיקון 69 ב-2011, מס הרכישה מחושב לפי שווי דירה מוגמרת — מה שסוגר חלק ניכר מפער המיסוי.

כשמחשבים את כל הגורמים — עלויות ניהול (עד 10% מעלות הבנייה), עיכובים, חריגות תקציב, ותשלומי מס — הפער האמיתי בין קבוצת רכישה לרכישה מקבלן מצטמצם לכ-5%–7% בלבד. במקרים של עיכובים משמעותיים, הפער עלול אפילו להיעלם.

הסיכונים — מה באמת יכול להשתבש בקבוצת רכישה

הסיכון המרכזי בקבוצת רכישה הוא שאתם לוקחים על עצמכם סיכונים יזמיים — אותם סיכונים שבמודל הרגיל נושא בהם הקבלן. זה כולל חריגות תקציב, עיכובים בהיתרים, בעיות עם קבלני ביצוע, ובמקרים קיצוניים — קריסת הפרויקט.

לפי הערכות שונות בשוק הנדל"ן, כ-30% מפרויקטי קבוצות רכישה בישראל חוו עיכובים משמעותיים. 15% מהפרויקטים נכשלו לחלוטין או שינו את תנאיהם באופן מהותי. חריגת התקציב הממוצעת עומדת על 15%–25% מהתקציב המקורי. הנתונים המדויקים קשים לאימות, אך המגמה ברורה.

ההיסטוריה הישראלית מלאה בדוגמאות כואבות. פרשת ענבל אור הסתיימה בגזר דין של שבע וחצי שנות מאסר בגין עבירות הונאה סביב קבוצות רכישה. אלדד פרי (פרי נדל"ן) קרס והשאיר מאות רוכשים תקועים. חברת רום כנרת נקלעה לחובות של 137 מיליון ₪ בפרויקט מגדל בבת ים. אלו לא מקרים חריגים — הם תוצאה ישירה של מבנה שבו אין הגנות מספקות לרוכשים.

הסיכון הגדול ביותר, שרבים לא מודעים לו: חוק המכר (דירות) לא חל על קבוצות רכישה. בפועל, זה אומר שאין ערבות בנקאית על הכספים ששילמתם, אין אחריות חוקית של 7 שנים על ליקויי בנייה, ואין חוק שמגביל את הקבלן לגבי איחור במסירה. כל ההגנות הן חוזיות בלבד — תלויות בנוסח ההסכם ובנכונות הצדדים לכבד אותו.

מיסוי קבוצת רכישה ב-2026 — תיקון 69 ומה שחשוב לדעת

עד 2011, אחד היתרונות הגדולים של קבוצות רכישה היה מיסוי מופחת: מס רכישה שולם רק על מרכיב הקרקע (5%), לא על שווי הדירה המוגמרת. תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין שינה את זה לחלוטין.

מאז תיקון 69, רכישת זכות בקבוצת רכישה מחושבת כרכישת דירה מוגמרת. כלומר, מס הרכישה מחושב לפי שווי הדירה הצפויה — לא לפי מחיר הקרקע בלבד. זה סוגר חלק גדול מפער המיסוי שהפך את קבוצות הרכישה לאטרקטיביות.

דוגמה מעשית: רוכש דירה יחידה בקבוצת רכישה, שהדירה הצפויה שלו שווה 2.5 מיליון ₪, ישלם מס רכישה של כ-20,700 ₪ (0% על 1,978,745 ₪ הראשונים, 3.5% על 368,295 ₪ הבאים, ו-5% על 152,960 ₪ הנותרים). אם היה קונה מקבלן — היה משלם בדיוק אותו דבר. היתרון המיסויי כמעט נעלם.

נקודה חשובה: מע"מ ב-2026 עומד על 18%. בקבוצת רכישה, המע"מ משולם על שירותי הבנייה (לא על הקרקע אם נרכשה מאדם פרטי). ברכישה מקבלן, המע"מ כלול במחיר. ההשוואה הנכונה צריכה להביא בחשבון את שני הרכיבים.

איך בוחרים קבוצת רכישה — 10 בדיקות חובה

אם אחרי כל מה שקראתם עד כאן אתם עדיין שוקלים קבוצת רכישה, אתם צריכים לבצע בדיקות נאותות מקיפות. הנה הדברים שחובה לבדוק לפני שחותמים על כל מסמך.

ראשית, בדקו את המארגן. מהו הניסיון שלו? כמה פרויקטים הוא סיים בהצלחה? מה קרה עם פרויקטים קודמים שלו? בקשו רשימת רוכשים מפרויקטים קודמים ודברו איתם. אל תסתפקו בהמלצות שהמארגן מספק — חפשו גם ביקורות עצמאיות.

שנית, בדקו את מנגנון ניהול הכספים. האם יש חשבון נאמנות נפרד? מי הנאמן — ומה הקשר שלו למארגן? האם הכספים מוגנים מפני קריסת המארגן? אם הנאמן קשור למארגן, זו נורה אדומה.

שלישית, בדקו את הקרקע. האם יש תוכנית מפורטת (תב"ע) מאושרת? מה זכויות הבנייה? האם יש מגבלות תכנוניות? קרקע בלי תב"ע מאושרת מוסיפה שנים ללוח הזמנים ומגדילה את אי-הוודאות.

רביעית, בדקו את הליווי הבנקאי. ליווי סגור (שבו הבנק מפקח על כל תשלום) מציע הגנה טובה יותר מליווי פתוח. ודאו שיש לכם אישור עקרוני ממוסד פיננסי לפני שאתם מתחייבים.

קבוצות רכישה בבקעת אונו וגוש דן — מה המצב ב-2026

בבקעת אונו באופן ספציפי, המודל של קבוצות רכישה פחות נפוץ ב-2026 ממה שהיה לפני עשור. הסיבה פשוטה: שוק הדיור באזור פעיל ותחרותי, עם היצע גדל של פרויקטים חדשים מקבלן ופרויקטי פינוי-בינוי. דירת 3 חדרים חדשה בקריית אונו מתחילה מכ-2.2–2.3 מיליון ₪, ודירת 4 חדרים מ-2.7 מיליון ₪.

בגוש דן הרחב, קבוצות רכישה עדיין פועלות — בעיקר בפרויקטים גדולים בתל אביב, רמת גן ובת ים. חלקן מובלות על ידי חברות מנוסות עם היסטוריה של הצלחות, אבל גם כאן — המודל מתמודד עם אתגרים של עלויות בנייה גבוהות (שעלו עוד יותר בעקבות מלחמת חרבות ברזל), מחסור בכוח אדם, ועיכובים בהיתרי בנייה.

ישנו כנס קבוצות רכישה שהתקיים בדצמבר 2025 במרכז הנדל"ן, מה שמעיד על חידוש העניין. אבל חשוב להבין: כ-26% מכלל קבוצות הרכישה בישראל מרוכזות בתל אביב ובירושלים בלבד. בערי הלוויין של גוש דן, כולל בקעת אונו, המודל פחות שכיח.

מבחינת מי שמחפש דירה בבקעת אונו, שווה לשקול את החלופות: פרויקטים חדשים מקבלן (עם כל ההגנות שחוק המכר מעניק), דירות יד שנייה בשכונות ותיקות שעשויות להשתנות עם פרויקטי התחדשות עירונית, ופרויקטי פינוי-בינוי שמציעים דירה חדשה במיקום ותיק. כדאי להתייעץ עם מתווך מקומי שמכיר את האזור כדי למפות את האפשרויות.