תמ״א 38 ופינוי בינוי בבקעת אונו — מדריך מעודכן 2026

מה קרה לתמ״א 38 בקריית אונו — ומה עכשיו?

תמ״א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, פקעה רשמית באוגוסט 2024 אחרי כעשרים שנה. אבל הסיפור לא נגמר. בערים שהגישו תוכנית חלופית — ובהן קריית אונו, חולון, הרצליה, רחובות ועוד — התוכנית ממשיכה לחול עד מאי 2026, או עד שהתוכנית החדשה תאושר.

קריית אונו לא רק הגישה תוכנית חלופית — היא פיתחה מודל ייחודי. בעירייה החליטו לשלב בניינים ותיקים שאינם זכאים לתמ״א 38 בתוך תוכניות פינוי-בינוי סמוכות. היזם מקבל אחוזי בנייה נוספים בפרויקט הפינוי-בינוי, ובתמורה — משפץ ומחזק את הבניינים הישנים, כולל הוספת ממ״דים ומרפסות. זה אומר שגם דיירים בבניינים שלא עומדים בתנאי התמ״א יכולים ליהנות מחידוש הבניין.

חשוב להבין: המודל הזה ייחודי לקריית אונו. בערים אחרות בבקעת אונו — גני תקווה, יהוד, אור יהודה — הסיטואציה שונה, וההתחדשות מתקדמת בעיקר דרך פינוי-בינוי קלאסי.

שלושה מסלולים — מה ההבדל בין תמ״א 38/1, תמ״א 38/2 ופינוי-בינוי?

הרבה בעלי דירות מתבלבלים בין המסלולים. ההבדלים מהותיים — וההשלכות שלהם על הכיס שלכם, על לוח הזמנים ועל הסיכונים שונות לגמרי.

בפועל, ברוב בקעת אונו הפרויקטים החדשים הם פינוי-בינוי — מתחמים גדולים שבהם יוצרים שכונות חדשות מאפס. תמ״א 38 רלוונטית עדיין בקריית אונו בלבד, ושם בעיקר פרויקטים שכבר קיבלו היתר או שנמצאים בשלבי ביצוע.

פרויקטי התחדשות עירונית בבקעת אונו — מפת הפרויקטים המלאה

בואו נסקור את הפרויקטים המרכזיים בכל עיר. הנתונים מבוססים על פרסומי הוועדות המקומיות, דיווחי חברות ציבוריות ומקורות רשמיים.

בסך הכול, מדובר ביותר מ-10,000 דירות חדשות שצפויות לקום בבקעת אונו בעשור הקרוב. מדובר בשינוי מהותי של פני האזור — במיוחד באור יהודה ויהוד-מונוסון, שם ההיקפים גדולים במיוחד.

לסקירה מפורטת של פרויקטים בקריית אונו, קראו את המדריך שלנו ל[התחדשות עירונית בקריית אונו](/בלוג/התחדשות-עירונית-קריית-אונו-2026). לפרויקטים בגני תקווה — ראו [פינוי-בינוי בגני תקווה 2026](/בלוג/פינוי-בינוי-גני-תקווה-2026).

זכויות דיירים בתמ״א 38 ופינוי-בינוי — מה בדיוק מגיע לכם?

זה החלק שהכי חשוב לבעלי דירות. הזכויות שלכם מעוגנות בחוק, ושום יזם לא יכול לקצץ אותן. הנה הפירוט:

דירה חדשה וגדולה יותר — בפינוי-בינוי ובתמ״א 38/2 מקבלים דירה חדשה שגדולה מהדירה המקורית, עם ממ״ד (חדר מוגן), מרפסת שמש, חניה ומחסן. בתמ״א 38/1 מקבלים תוספת לדירה הקיימת — בדרך כלל ממ״ד ומרפסת.

שכר דירה חלופי — היזם משלם את שכר הדירה לכל תקופת הבנייה, מהיום שמפנים את הדירה ועד שמקבלים טופס 4 (אישור אכלוס). התשלום מתחיל 90 יום לפני הפינוי בפועל. לפי עמדת רשות המסים מ-2025, דמי השכירות האלה פטורים ממס הכנסה.

ערבויות — היזם מחויב בערבות בנקאית בלתי מותנית בגובה 12 חודשי שכירות, או פוליסת ביטוח. אם היזם מאחר בתשלום יותר מ-7 ימים — חל קנס מוסכם.

פטור מלא ממיסים — בעלי הדירות המקוריים (לא רוכשים חדשים) פטורים מתשלום מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה. בפסיקה חשובה מאוקטובר 2025, בית המשפט העליון קבע שזכויות תמ״א 38 נספרות במצב הקודם של הנכס — כלומר אין היטל השבחה שניתן לגבות. לפירוט מלא על היטל השבחה, ראו את [המדריך שלנו](/בלוג/היטל-השבחה-מדריך-מוכרי-דירות-2026). למידע על מדרגות מס, עיינו ב[מדריך מס רכישה ומס שבח](/בלוג/מדרגות-מס-רכישה-מס-שבח-ישראל-2026). חשוב לזכור: דיני מס משתנים ומותנים בנסיבות אישיות. מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון או יועץ מס לפני קבלת החלטות.

איך תמ״א 38 והתחדשות עירונית משפיעים על מחירי הדירות?

זו השאלה שקונים ומוכרים שואלים הכי הרבה. התשובה מורכבת ותלויה בגורמים רבים — שלב הפרויקט, מיקום, מצב השוק הכללי ועוד.

מניסיון השוק המקומי, פרויקטי תמ״א 38 נוטים להשפיע לחיוב על ערך הנכסים — אך ההשפעה בפועל משתנה מאוד בין פרויקט לפרויקט. גורמים כמו מיקום, איכות הבנייה, מצב השוק בעת סיום הפרויקט, והיקף השדרוג — כולם משפיעים. דירה שעוברת חיזוק ותוספת ממ״ד ומרפסת עשויה לעלות בערכה, אבל אין כלל אצבע אחד שמתאים לכולם.

גם בשלבים המוקדמים של הפרויקט, עוד לפני שהבנייה מתחילה, ייתכן שמחירי הדירות יושפעו — ברגע שנחתם הסכם עם יזם ויש אישור תכנוני, חלק מהקונים מתמחרים את הפוטנציאל. עם זאת, זה לא קורה תמיד, וההשפעה תלויה בביקוש, במצב השוק ובאמינות היזם.

ויש עוד גורם שכדאי להכיר: הקו הסגול של הרכבת הקלה, שצפוי להגיע לבקעת אונו ב-2028. מחקרים בינלאומיים מראים שקרבה לתחנות תחבורה ציבורית איכותית עשויה להשפיע על מחירי נכסים — אך ההשפעה בפועל תלויה באיכות השירות, בתזמון ובתנאי השוק המקומי. לקריאה נוספת על הקו הסגול, ראו את [המדריך שלנו](/בלוג/הקו-הסגול-קריית-אונו-תחנות-מחירים-2026).

אם אתם בעלי דירה ישנה בבקעת אונו ושוקלים למכור — כדאי לבדוק קודם אם הבניין שלכם נמצא בתהליך התחדשות. מכירה לפני אישור תכנוני עשויה להשפיע על המחיר שתקבלו. מומלץ לקבל הערכת שווי מקצועית ממתווך או משמאי מקרקעין מוסמך, שתתחשב בפוטנציאל ההתחדשות.

מה לבדוק אם אתם קונים דירה בבניין שעובר התחדשות עירונית?

קניית דירה ישנה בבניין שמיועד להתחדשות עירונית יכולה להיות עסקה טובה — אבל גם מלכודת. הנה מה שחייבים לבדוק לפני שחותמים:

ראשית, בדקו את סטטוס ההסכם — האם יש הסכם חתום עם יזם? כמה אחוזי הסכמה יש? האם יש היתר בנייה? ככל שהפרויקט מתקדם יותר, כך הסיכון נמוך יותר — אבל המחיר גבוה יותר.

שנית, קראו את ההסכם עם היזם בעיון. לא כל ההסכמים שווים. בדקו: מה גודל הדירה החדשה? כמה שכר דירה חלופי? מה הערבויות? מה קורה אם היזם פושט רגל?

שלישית, בדקו את התב״ע (תוכנית בניין עיר) — האם מאושרת? בתכנון? אם התב״ע לא מאושרת, עלולות לחלוף שנים עד שהפרויקט יתחיל בפועל.

ולבסוף — שימו לב למיסוי. אם אתם קונים דירה ישנה שכבר בהסכם פינוי-בינוי, יתכן שתידרשו לשלם מס רכישה על שווי הדירה החדשה — לא הישנה. התייעצו עם עורך דין שמתמחה בנדל״ן לפני חתימה. לרשימת בדיקות מלאה לקונים — עיינו ב[מדריך שכונות קריית אונו](/בלוג/שכונות-קריית-אונו-מדריך-למשפחות).