גל ביטולי עסקאות הנדל"ן 2026 — מה זה אומר לקונים ומוכרים בבקעת אונו

מה קורה בשוק — הנתונים מאחורי גל הביטולים

בשנים 2022–2023, כשהריבית עלתה בחדות מ-0.1% ל-4.75%, קבלנים רבים הציעו מבצעי מימון אגרסיביים כדי לשמור על קצב המכירות. המודלים הפופולריים — 80/20 ו-90/10 — אפשרו לרוכשים לשלם מקדמה נמוכה (10%–20% בלבד) ולדחות את עיקר התשלום ל-2–4 שנים, עד מועד האכלוס.

הרעיון נשמע מצוין: קונים זמן לחסוך, המחירים כביכול יעלו, והכל יסתדר. אבל המציאות הוכיחה אחרת. הריבית לא ירדה מספיק מהר, מחירי הדירות לא זינקו כצפוי, ורוכשים רבים הגיעו למועד התשלום בלי יכולת להשלים את הרכישה.

חשוב להבין: מרבית עסקאות ה-80/20 נחתמו בסוף 2023 ותחילת 2024. עם פרק זמן של שלוש שנים עד מועד האכלוס, אנחנו צפויים לראות את השיא של גל הביטולים באמצע עד סוף 2026. זו לא מגמה שנגמרה — היא עוד צפויה להתעצם.

מבצעי 80/20 ו-90/10 — מה הם ולמה הם מסוכנים

במודל 80/20, הרוכש משלם 20% ממחיר הדירה בחתימה על החוזה. את ה-80% הנותרים הוא משלם רק עם קבלת המפתח — בדרך כלל 2–4 שנים מאוחר יותר. במודל 90/10, הפרופורציה עוד יותר קיצונית: 10% מקדמה בלבד.

הסיכון המרכזי: הרוכש מתחייב על מחיר קבוע, אבל יכולת המימון שלו משתנה עם הזמן. אם הריבית עולה, אם ההכנסה יורדת, או אם הבנק מסרב לאשר משכנתא בתנאים שהרוכש ציפה להם — הוא תקוע. המקדמה ששילם (10%–20%) הופכת לפיצוי מוסכם שהקבלן שומר.

בדצמבר 2024, בנק ישראל הוציא הוראה זמנית שמגבילה את מבצעי המימון עד סוף 2026. ההוראה כוללת שתי מגבלות עיקריות: הלוואות בלון מסובסדות על ידי קבלנים מוגבלות ל-10% מסך המשכנתאות החודשיות, ובנקים נדרשים להקצות הון גבוה במיוחד (150%) לפרויקטים שבהם יותר מ-25% מהעסקאות כוללות דחיית תשלום משמעותית.

מה זה אומר בפועל? קבלנים מתקשים יותר להציע מבצעי מימון, מה שמאט את קצב המכירות. אבל זה גם מגן על קונים חדשים מפני כניסה לעסקאות שהם לא יכולים לעמוד בהן.

ביטול עסקה מול קבלן — זכויות, עלויות והליך

אם חתמתם על חוזה לרכישת דירה מקבלן ואתם שוקלים ביטול, חשוב להבין את התמונה המלאה. ביטול עסקת נדל"ן הוא לא פשוט, ויש לו השלכות כספיות משמעותיות.

הפיצוי המוסכם בחוזי מכר מול קבלנים עומד בדרך כלל על 10% משווי העסקה. כלומר, על דירה ב-3 מיליון ₪ בקריית אונו, הפיצוי שהקבלן ישמור עומד על כ-300,000 ₪. חשוב לדעת: לפני שהקבלן יכול לממש את הפיצוי, הוא חייב לשלוח התראה בת 14 יום שבמהלכם הקונה יכול לתקן את ההפרה.

לגבי מס רכישה — יש חדשות טובות. רוכש שמבטל עסקה יכול לפנות לרשות המסים באמצעות טופס 6130 (הצהרה על ביטול עסקה) ולקבל החזר של מס הרכישה ששולם, כולל הפרשי הצמדה וריבית של 4% לשנה. התהליך אמור להיות מטופל תוך 90 יום מהגשת כל המסמכים, אם כי בפועל עשויים להיות עיכובים.

המלצה חשובה: לפני שמבטלים — דברו עם עורך דין מקרקעין. יש מקרים שבהם ניתן לנהל משא ומתן עם הקבלן על תנאי הביטול, במיוחד כשהקבלן עצמו מעדיף למכור את הדירה מחדש מהר. לפעמים הפיצוי בפועל נמוך מ-10%, או שניתן להגיע להסדר אחר.

מה זה אומר לקונים בבקעת אונו — הזדמנויות וסיכונים

אם אתם שוקלים לקנות דירה בבקעת אונו עכשיו, גל הביטולים מייצר מצב שוק מעניין. מצד אחד, יש לחץ על קבלנים למכור — מה שעשוי לפתוח מקום למשא ומתן. מצד שני, צריך לדעת מה לבדוק.

בקריית אונו, מחירי דירות חדשות נעים סביב 2.4–2.8 מיליון ₪ לדירת 3 חדרים ו-3.0–3.4 מיליון ₪ לדירת 4 חדרים. בגני תקווה, 3 חדרים חדשים עולים כ-2.5 מיליון ₪ ו-4 חדרים כ-3.4 מיליון ₪. מחירים אלה כוללים פרויקטים שחלקם מתקשים למכור — בפרויקט אחד בקריית אונו, לדוגמה, נותרו 70 דירות למכירה כשבשנה שלמה נמכרו בו רק 3 דירות.

86,000 דירות חדשות עומדות על המדף ברחבי הארץ, והקבלנים חשים את הלחץ בתזרים המזומנים. בסביבה כזו, יש מקום למשא ומתן — אבל צריך לדעת מה לבקש ומה להיזהר ממנו. הנחה אמיתית היא הנחה במחיר, לא מבצע מימון שדוחה את הבעיה קדימה.

מגמה בולטת: שיעור הרכישות מיד שנייה עלה מ-60.6% ל-70.2% מכלל העסקאות. קונים מעדיפים דירה קיימת — כניסה מיידית, מחיר ידוע, בלי הימור על עתיד. בבקעת אונו, שבה שוק היד השנייה פעיל מאוד, המגמה הזו בולטת.

מה זה אומר למוכרי דירות יד שנייה בבקעת אונו

אם יש לכם דירה למכירה בבקעת אונו, גל הביטולים בדירות חדשות דווקא עובד לטובתכם — לפחות בטווח הקצר. הנתונים מראים שקונים עוברים לשוק היד השנייה, ושיעור העסקאות ביד שנייה עלה משמעותית.

הסיבות ברורות: קונים רוצים ודאות. דירה יד שנייה בקריית אונו מציעה כניסה מיידית, שכונה מבוססת, ואין הימור על מועדי אכלוס של קבלן. בשוק שבו 86,000 דירות חדשות לא נמכרות ו-1,438 עסקאות בוטלו, ודאות שווה כסף.

אבל יש גם צד שני: קונים שנכוו מעסקאות קבלן מגיעים לשוק היד השנייה זהירים יותר. הם בודקים יותר, מתמקחים יותר, ודורשים שקיפות מלאה. מוכר שמתמחר נכון ומציג את הדירה בצורה מקצועית יימכור מהר. מוכר שמנסה לדרוש מחיר מופרז — ישב עם הנכס חודשים.

מחירי דירות יד שנייה בקריית אונו עומדים בממוצע על 30,000–32,000 ₪ למ"ר. דירת 4 חדרים (100 מ"ר) נמכרת בטווח של 2.5–3.2 מיליון ₪, תלוי בשכונה, קומה ומצב. זה פחות ממחיר דירה חדשה בפרויקט — וזה בדיוק מה שמושך קונים.

ריבית, תחזיות ומה צפוי בהמשך 2026

ריבית בנק ישראל עומדת נכון למרץ 2026 על 4.0%, וריבית הפריים על 5.5%. חטיבת המחקר של בנק ישראל צופה שהריבית תרד ל-3.5% עד סוף 2026 — כלומר שתי הורדות נוספות של רבע אחוז. זה אומר שמי שנוטל משכנתא בפריים יחסוך כ-300 ₪ לחודש לכל מיליון ₪ הלוואה, בהשוואה לשיא הריבית.

התחזיות לשנה הקרובה: המחירים צפויים להתייצב במחצית הראשונה ולעלות מתונות במחצית השנייה. המגבלות על מבצעי קבלנים ימשיכו עד סוף 2026, מה שיאט את שוק הדירות החדשות אבל לא יעצור אותו. שוק השכירות ממשיך לעלות — 6% לשוכרים חדשים בינואר 2026 — מה שדוחף שוכרים לשקול קנייה.

עבור בקעת אונו ספציפית, הפרויקטים החדשים ממשיכים — אומאמי בקריית אונו (518 דירות), המשי בגני תקווה, פרויקטי פינוי-בינוי בשכונות הוותיקות. אבל קצב המכירות איטי, ויש קבלנים שמוכנים לנהל משא ומתן. מי שקונה בתבונה בתקופה הזו, עשוי להיות במצב טוב כשהשוק יתאושש.