תוכנית המתאר של קריית אונו — 80,000 תושבים עד 2040 ומה זה אומר לנדל״ן

מה כוללת תוכנית המתאר של קריית אונו — סקירה מלאה

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב אישרה בינואר 2022 את תוכנית המתאר הכוללנית של קריית אונו. מדובר במסמך התכנוני המקיף ביותר שהעיר קיבלה — הוא מגדיר את מסגרת הפיתוח עד 2040 ומשפיע על כל החלטת בנייה, תכנון ורכישה בעיר.

התוכנית הוכנה על ידי משרד האדריכלים מזור-פירשט, ומטרתה לאפשר לעיר לגדול מכ-15,700 יחידות דיור לכ-25,700 יחידות — תוספת של כ-10,000 דירות. הגידול מבוסס על שלושה מנועים: שכונות חדשות על שטחי תל השומר, התחדשות עירונית בלב העיר, ומתחמי תעסוקה חדשים בצומת סביון.

חשוב להבין: לא מדובר בתוכנית תאורטית. חלק ניכר מהפרויקטים כבר בשלבי ביצוע מתקדמים — מגדלים בנאות אריאל שרון מאוכלסים, הריסות ובנייה ברחוב לוי אשכול מתקדמות, ופרויקט צומת סביון קיבל אישורים ראשוניים.

שכונות חדשות בקריית אונו — מה ייבנה ואיפה

שלוש שכונות חדשות מתוכננות להרחיב את קריית אונו מעבר לגבולותיה הנוכחיים. הגדולה והמוכרת ביותר היא נאות אריאל שרון, שנמצאת כבר בשלבי בנייה מתקדמים בצפון-מערב העיר, בין אוניברסיטת בר אילן וכפר אז"ר.

בשכונה זו מקימה קבוצת שבירו חמישה מגדלים בני 22-27 קומות, עם דירות 5 חדרים, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים. בנוסף, חברת קרסו נדל"ן משווקת את פרויקט אומאמי בשכונה — עם מחירים שמתחילים בכ-2.89 מיליון ש"ח ל-3 חדרים ומגיעים לכ-3.99 מיליון ש"ח ל-5 חדרים. מחיר המטר הממוצע בשכונה נע סביב 30,000-36,000 ש"ח, תלוי בפרויקט ובקומה.

שתי השכונות הנוספות — האקליפטוס וצומת סביון — מתוכננות על שטחי מחנה תל השומר, שחולק רשמית בין קריית אונו (833 דונם) לאור יהודה (980 דונם). שכונת האקליפטוס תכלול כ-2,800 דירות, וצומת סביון תכלול כ-1,500 דירות לצד 50,000 מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר. לוח הזמנים תלוי בפינוי המלא של הבסיס הצבאי, שמתקדם אך עדיין לא הושלם.

בצומת סביון, מתחם התעסוקה MYONO כבר מוקם בסמוך לתוואי הקו הסגול והמטרו. התוכנית כוללת גם מגדל מגורים בן 20 קומות עם כ-200 דירות דיור מכליל — 90 דירות בהישג יד (53 מ"ר בממוצע) ו-110 יחידות שעשויות לשמש גם כמעונות סטודנטים.

ציר לוי אשכול — מסדרון ההתחדשות העירונית של קריית אונו

רחוב לוי אשכול הוא עורק התנועה המרכזי של קריית אונו, ובשנים האחרונות הוא הפך גם למסדרון ההתחדשות העירונית הגדול ביותר בעיר. לאורכו פועלים שלושה פרויקטי ענק של פינוי-בינוי, שיחד ימירו כ-776 דירות ישנות בכ-2,359 דירות חדשות.

מעבר לשלושת הפרויקטים הגדולים, יש פרויקטים נוספים לאורך ציר לוי אשכול ובשכונות סמוכות. פרויקט השקד (מצלאוי) ברחוב הרימון כולל הריסה של 104 דירות ובניית 306 דירות חדשות בשני מגדלים בני 17 ו-24 קומות, עם מחירים שמתחילים ב-2.5 מיליון ש"ח ל-3 חדרים. ופרויקט ענב (חברת ענב) ברחוב התאנה כולל מעבר מ-78 ל-255 דירות.

המשמעות למי שגר בסביבה: תקופת בנייה ארוכה (3-5 שנים לכל פרויקט), אבל גם שדרוג משמעותי של המרחב הציבורי, שטחי מסחר חדשים ועליית ערך צפויה לנכסים בסביבה. העירייה קיבלה 65 מיליון ש"ח מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לתמיכה בפרויקטים אלה.

מהפכת התחבורה — קו סגול, מטרו ו'מהיר לעיר'

אחד הגורמים המשמעותיים ביותר להשפעה על ערכי נדל"ן בקריית אונו הוא מהפכת התחבורה הציבורית. שלושה פרויקטים מרכזיים ישנו את פני הנגישות של העיר:

הקו הסגול של הרכבת הקלה צפוי להיפתח ביולי 2028. המסלול עובר בשמונה רשויות מקומיות — כולל קריית אונו, גבעת שמואל, רמת גן ותל אביב — עם 46 תחנות. השלוחה הצפונית עוברת בשולי קריית אונו, עם תחנה על הציר בין דרך שיבא לרחוב ז'בוטינסקי בגבעת שמואל. הקו יוביל כ-256,000 נוסעים ביום, בתדירות של כל 4 דקות.

בנוסף, שתי תחנות של קו המטרו M3 מתוכננות בתחומי העיר. קו M3 יחבר את קריית אונו להרצליה, חולון ובת ים, ויעבור גם דרך אור יהודה, פתח תקווה ורמת השרון. המטרו עדיין בשלבי תכנון מוקדמים, אבל השפעתו על ערכי נדל"ן כבר מורגשת בציפיות השוק.

הפרויקט השלישי — 'מהיר לעיר' — הוא שדרוג התחבורה הציבורית המקומית. עיקר העבודות יתרחשו ברחוב לוי אשכול, שיהפוך מציר תנועה רגיל לרחוב עירוני עם נתיב תחבורה ציבורית ייעודי במרכזו ושבילי אופניים.

לפי מחקרים שנערכו בעולם ובישראל, נגישות לתחבורה ציבורית מהירה נוטה להעלות ערכי נדל"ן — בדרך כלל בטווח של 5%-15% ברדיוס של עד 500 מטר מתחנה, אם כי התוצאה משתנה בהתאם לשוק המקומי. עבור קריית אונו, הקרבה לתחנות הקו הסגול והמטרו עשויה להיות גורם משמעותי — במיוחד בשכונות נאות אריאל שרון וצומת סביון, שתוכננו מראש סביב צמתי תחבורה.

מה זה אומר למחירי הנדל״ן — ניתוח לפי אזור

מחירי הדירות בקריית אונו כיום נעים סביב 30,000-36,000 ש"ח למטר, עם שונות משמעותית בין השכונות. דירת 3 חדרים עולה 2.2-3.1 מיליון ש"ח, דירת 4 חדרים 2.7-4.1 מיליון ש"ח, ודירת 5 חדרים 2.9-5 מיליון ש"ח. בשנה האחרונה (2025) נרשמה עלייה מתונה של כ-4%-5% במחירי הסגירה.

חשוב לציין: ב-2024 קריית אונו רשמה ירידה של כ-4% במחירים — חריגה מהמגמה הכללית. הסיבה: היצע גדול של דירות חדשות בפרויקטי מחיר למשתכן, שלחצו כלפי מטה על מחירי יד שנייה. ב-2025 המגמה התהפכה חזרה לעלייה מתונה. רוב ההערכות מצביעות על מגמת עליית ערך ארוכת טווח — במיוחד עם פתיחת הקו הסגול ב-2028 — אם כי תחזיות נדל"ן אינן ודאיות מטבען.

לקונים: השכונות החדשות (נאות אריאל שרון, צומת סביון) מציעות מוצר חדש עם תשתיות מודרניות, אבל במחיר גבוה. מי שמחפש פוטנציאל השבחה יכול למצוא אותו בשכונות הוותיקות שצפויות להתחדשות — אם כי עם אי-ודאות גבוהה יותר לגבי לוח הזמנים. מומלץ להתייעץ עם מתווך או שמאי מקומי לפני קבלת החלטה.

אתגרים וסיכונים — מה צריך לקחת בחשבון

הכפלת אוכלוסייה היא לא רק דירות — היא גם תשתיות, חינוך, תחבורה ואיכות חיים. חשוב להבין את האתגרים הצפויים לפני שמקבלים החלטת רכישה:

התנועה היא האתגר המיידי ביותר. קריית אונו כבר סובלת מפקקים קשים, בעיקר בכביש 461 ובכניסות לעיר. ההכפלה באוכלוסייה תחריף את המצב, לפחות עד שפרויקטי התחבורה הציבורית יושלמו. הקו הסגול צפוי להקל, אבל רק ב-2028, והמטרו רחוק יותר.

מערכת החינוך מתרחבת — העירייה פתחה לאחרונה שני מוסדות חדשים: בית הספר היסודי גולדה מאיר בשכונת אונו הצעירה ותיכון אפריים קציר. אבל הגידול המתוכנן דורש תוספת של עשרות כיתות ומוסדות חינוך נוספים שטרם תוכננו.

לוח הזמנים אינו ודאי. פינוי מחנה תל השומר תלוי בהשלמת הבסיס החדש על ידי שיכון ובינוי — עיכובים אפשריים. גם פרויקטי הפינוי-בינוי ידועים בחריגות מלוח הזמנים. מי שקונה על בסיס ציפייה לפיתוח מסוים צריך להבין שייתכנו עיכובים של שנים.

מצד שני, ההשקעה הממשלתית היא אמיתית. המדינה מזרימה מיליארדים לפרויקטי תשתית באזור, ובנייה פעילה כבר מתרחשת בקריית אונו בהיקפים מהגבוהים בארץ — לפי נתוני הלמ"ס, כ-78.7 יחידות דיור בבנייה פעילה לכל 1,000 תושבים, מהשיעורים הגבוהים בישראל.