מי יכול לקבל דירה במתנה בפטור ממס שבח?
סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר במדויק אילו קרובי משפחה זכאים לפטור ממס שבח בהעברה ללא תמורה. הרשימה כוללת: בן או בת זוג (נשואים או ידועים בציבור), הורה וילד (כולל ילדי חורגים), וסב או סבתא ונכד או נכדה. זו רשימה סגורה — מי שלא נמצא בה, משלם מס שבח מלא.
בתיקון 76 לחוק מאוגוסט 2013 בוצע שינוי משמעותי: אחים ואחיות כבר אינם זכאים לפטור באופן אוטומטי. העברה לאח או אחות פטורה ממס שבח רק אם הנכס התקבל במקור מהורה או מסב/סבתא — כמתנה או בירושה. אם האח רכש את הדירה בעצמו, ההעברה תהיה חייבת במס שבח ובמס רכישה מלאים.
כשאנחנו עובדים עם לקוחות בבקעת אונו ובקריית אונו, אנחנו נתקלים לעיתים קרובות במשפחות שרוצות להעביר דירה לדור הבא — הורים לילדים, סבים לנכדים. זה בדיוק התרחיש שסעיף 62 תוכנן בשבילו, ותכנון נכון עשוי לחסוך עשרות אלפי שקלים.
חשוב לוודא את מצב הקרבה המשפחתית ולאשר עם עורך דין לפני תחילת התהליך — זה מקצר זמנים ומונע טעויות מיותרות.
- בן/בת זוג (נשואים או ידועים בציבור) — זכאים לפטור מלא ממס שבח ולשליש ממס רכישה
- הורה וילד (בכל גיל) — לא משנה אם הילד בן 25 או 55, משלמים רק שליש ממס הרכישה
- סב/סבתא ונכד/נכדה — דור שלם קדימה, שליש ממס הרכישה בלבד
- אחים ואחיות — זכאים לפטור רק אם הנכס התקבל מהורה או סב/סבתא כמתנה או בירושה; אחרת, מס מלא
- בני דודים וקרובים רחוקים — אין פטור לפי סעיף 62, מס רכישה ומס שבח מלאים
כלל השליש — כמה באמת תשלמו במס רכישה?
כלל השליש הוא אחת ההטבות המשמעותיות בחוק מיסוי מקרקעין. במקום לשלם את מס הרכישה המלא, קרוב משפחה מוכר משלם רק שליש מהמס. זה קבוע בחוק, לא תלוי בשיקול דעת של פקיד השומה — הכלל מובנה בטבלת המס עצמה.
בשנת 2026, אם דירה בשווי 4,000,000 ₪ מועברת במתנה, מקבל המתנה לא ישלם מס שבח (בהנחה שהוא קרוב מוכר), אבל ישלם שליש ממס הרכישה. בדירה בשווי הזה, מס הרכישה הרגיל לדירה יחידה מגיע לכ-95,500 ₪. עם כלל השליש, הסכום יורד לכ-31,800 ₪ — חיסכון של כ-63,700 ₪.
אם יש לכם נכס בבקעת אונו או בקריית אונו, החיסכון הזה ממשי. בשנים האחרונות ראינו עליות מחירים בשכונות כמו מרכז קריית אונו, פסגת אונו ובפרויקטים החדשים באזור — וזה אומר שגם היתרון של כלל השליש הולך וגדל.
חשוב לזכור שהשליש חל רק על מס הרכישה, לא על כלל ההוצאות. עדיין תצטרכו לשלם שכר טרחת עורך דין, אגרות טאבו ועלויות בדיקה — הוצאות נוספות שצריך לתקצב מראש.
- שליש ממס הרכישה חל על כל קרוב משפחה מוכר לפי סעיף 62
- לדירה בשווי 4,000,000 ₪: מס רכישה רגיל לדירה יחידה כ-95,500 ₪, עם כלל השליש כ-31,800 ₪ — חיסכון של כ-63,700 ₪
- השליש קבוע בחוק ולא תלוי בשיקול דעת — זו ודאות מלאה
- הכלל חל גם אם הדירה עלתה בערכה מאז הרכישה המקורית
- הסכומים הם הערכה בלבד — חשבו את המס המדויק עם עורך דין או באמצעות הסימולטור באתר רשות המיסים
מדרגות מס רכישה 2026 — הטבלה המדויקת לדירה יחידה
בשנת 2026, מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה הן: עד 1,978,745 ₪ — פטור מלא (0%), מ-1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪ — 3.5%, מ-2,347,040 ₪ עד 6,055,070 ₪ — 5%, מ-6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪ — 8%, ומעל 20,183,565 ₪ — 10%. המדרגות מתעדכנות מעת לעת, אז בידקו באתר רשות המיסים אם חלו שינויים.
כשמקבל המתנה הוא קרוב משפחה מוכר, מחשבים את המס הרגיל ומחלקים בשלוש. לדוגמה: דירה בשווי 3,000,000 ₪ — מס הרכישה הרגיל לדירה יחידה מגיע לכ-45,500 ₪ (חלק ב-3.5% וחלק ב-5%). עם כלל השליש, הסכום יורד לכ-15,200 ₪.
בבקעת אונו, מחירי הדירות נעים בעיקר בין 2,500,000 ₪ ל-8,000,000 ₪, תלוי בשכונה ובגודל. זה אומר שרוב העברות המתנה באזור ייפלו במדרגות של 5% או 8%, עם כלל השליש.
אם אתם שוקלים העברה, כדאי לחשב את המסים מראש ולקבל הערכה מדויקת מעורך דין. אפשר גם להשתמש בסימולטור מס הרכישה באתר רשות המיסים כדי לקבל תמונה ראשונית.
- עד 1,978,745 ₪ — פטור מלא (0%)
- 1,978,745–2,347,040 ₪ — 3.5% (בשליש: כ-1.17%)
- 2,347,040–6,055,070 ₪ — 5% (בשליש: כ-1.67%)
- 6,055,070–20,183,565 ₪ — 8% (בשליש: כ-2.67%)
- מעל 20,183,565 ₪ — 10% (בשליש: כ-3.33%)
- השיעורים עדכניים למרץ 2026 — בידקו תמיד ברשות המיסים לפני ביצוע עסקה
תקופת צינון: מתי מקבל המתנה יכול למכור?
תקופת הצינון היא אחד הנושאים הקריטיים שנוטים לשכוח. הבעלים החדש (מקבל המתנה) חייב להחזיק בדירה תקופה מינימלית כדי לשמור על הטבות המס. אם הוא גר בדירה — מדובר ב-3 שנים. אם הוא לא גר בה — 4 שנים. מכירה לפני הזמן עלולה לגרור חיוב משמעותי במס שבח, למרות שמדובר במתנה.
אנחנו נתקלים בזה בבקעת אונו: הורים מעבירים דירה לילד, הילד מוכר אותה אחרי שנה וחצי כי הוא עובר לחו״ל, ואז מגלה שהוא חייב במס שבח גבוה. זה מצב שכדאי מאוד להימנע ממנו.
לכן מומלץ לחשוב קדימה: אם מעבירים דירה, צריך לדבר על תרחישים עתידיים. אם יש סיכוי סביר שמקבל המתנה ימכור תוך 3–4 שנים, אולי העברה במתנה היא לא האופציה המתאימה. אולי הלוואה משפחתית או מכירה בתנאים מסחריים עדיפה — כדאי לבדוק עם עורך דין.
השורה התחתונה: מקבל המתנה צריך להתחייב להחזקה ארוכת טווח. אם הוא מוכר לפני הזמן, רשות המיסים עלולה להטיל שומה.
- 3 שנים — תקופת צינון אם מקבל המתנה גר בדירה
- 4 שנים — תקופת צינון אם מקבל המתנה לא גר בדירה
- מכירה לפני הזמן עלולה לגרור חיוב משמעותי במס שבח
- תקופת הצינון מתחילה מתאריך הרישום בטאבו, לא מתאריך חתימת המסמכים
- אם מקבל המתנה צפוי למכור מוקדם — התייעצו עם עורך דין או יועץ מס לפני ההעברה
הטבה ליניארית לנכסים שנרכשו לפני 2014
לנכסים שנרכשו לפני 1 בינואר 2014 קיימת הטבה ליניארית על מס שבח — מעין הקלה שהמדינה מעניקה. המשמעות היא שחלק מהרווח (השבח שנצבר עד 2014) פטור ממס, והמס חל רק על השבח שנצבר לאחר מכן.
הנושא הזה רלוונטי במיוחד בבקעת אונו, כי כאן יש הרבה דירות שנרכשו בשנות ה-2000 ותחילת שנות ה-2010 ועלו משמעותית בערכן. כשמעבירים דירה כזו לילד או להורה, מקבל המתנה יורש את תאריך הרכישה המקורי ואת הזכות להטבה הליניארית.
החל משנת 2026, ההטבה הליניארית מצטמצמת בהדרגה: המדינה מעלה את שיעור המס על החלק שהיה פטור, בקצב של כ-5% בשנה, עד לביטולה המלא. אם אתם מחזיקים בנכס שנרכש לפני 2014 ושוקלים העברה — כדאי לבדוק את ההשלכות עם יועץ מס, כי כל שנה שעוברת מצמצמת את ההטבה.
מומלץ להזמין חוות דעת מקצועית מיועץ מס כדי להעריך את הערך המדויק של ההטבה עבור הנכס שלכם. התוצאה עשויה להשפיע על ההחלטה אם להעביר עכשיו או לחכות.
- נכסים שנרכשו לפני 1.1.2014 נהנים מהטבה ליניארית על מס שבח
- ההטבה מצטמצמת בהדרגה החל מ-2026 עד לביטולה המלא
- מקבל המתנה יורש את תאריך הרכישה המקורי ואת זכות ההטבה
- כל שנה שעוברת מצמצמת את ההטבה — כדאי לבדוק עם יועץ מס
- התייעצו עם יועץ מס לפני ההעברה כדי להעריך את שווי ההטבה בשקלים
עלויות נלוות: עורך דין, בדיקות וטאבו
העברת דירה במתנה אינה חינמית, גם עם הטבות המס. תצטרכו לשלם שכר טרחת עורך דין, בדיקות משפטיות של הנכס, רישום בטאבו וביטוחים. בדרך כלל, שכר טרחת עורך דין בהעברה עומד על 0.5%–1% משווי הנכס, בתוספת מע'מ. עבור דירה בשווי 4,000,000 ₪, מדובר ב-20,000 ₪ עד 40,000 ₪ לעורך דין בלבד.
אגרת הטאבו נמוכה יותר, בדרך כלל כ-0.1%–0.15% משווי הנכס. בידקו ישירות מול לשכת רישום המקרקעין או מול עורך הדין. בדיקות משפטיות — אישור בעלות, חובות, עדכוני תב'ע — עשויות להוסיף עוד כמה אלפי שקלים.
בבקעת אונו, כדאי לעבוד עם עורכי דין שמכירים את השכונות ואת הבעיות החוזרות: חובות ועד בית מצטברות, תוכניות התחדשות עירונית בקרבת מקום, משכנתאות קודמות. בדיקה שמבוססת על הכרת השטח עשויה לחשוף בעיות שבדיקה שגרתית תפספס.
כדאי להשקיע בעורך דין מנוסה בהעברות משפחתיות. טעות אחת — רישום שגוי בטאבו, ריבוי בעלים שלא נפתר, זכויות שלא הובהרו — עלולה לעלות הרבה יותר בעתיד.
- שכר טרחת עורך דין: 0.5%–1% משווי הנכס + מע'מ
- אגרת טאבו: בדרך כלל 0.1%–0.15% משווי הנכס
- בדיקות משפטיות (זכויות, חובות, תב'ע): כמה אלפי שקלים
- ביטוחים (ביטוח בעלות, ביטוח דיירים): עד כמה אלפי שקלים
- כדאי לעבוד עם עורך דין שמכיר את האזור ואת הבעיות המקומיות